1. Primeiro, entenda o que é o leilão extrajudicial de imóveis
2. O antigo proprietário tem direito de preferência no leilão?
   2.1 Pagamento da dívida antes do leilão
   2.2 Nulidade do leilão em caso de irregularidades
3. E se o imóvel não for arrematado?

O que é o leilão extrajudicial de imóveis?

No vídeo acima, você pode conhecer a trajetória de uma profissional que fez uma transição de carreira e passou a trabalhar com assessoria no mercado de leilões imobiliários. Assim, é possível conhecer um pouco mais da realidade dos leilões extrajudiciais.

O leilão extrajudicial é um procedimento comumente utilizado em casos nos quais o imóvel foi adquirido por meio de alienação fiduciária, ou seja, quando o comprador usa o imóvel como garantia do financiamento, frente a uma credora fiduciária.

Aproveite para conferir também os aspectos processuais da execução extrajudicial da alienação fiduciária e desjudicialização: riscos e garantias.

Aspectos processuais da execução extrajudicial da alienação fiduciária e desjudicialização: riscos e garantias

Na hipótese de o devedor deixar de honrar com o contrato que firmou, ao não realizar o pagamento das parcelas de seu financiamento, o banco ou credor pode consolidar a propriedade do imóvel, incorporando-o em seu patrimônio, e posteriormente, realiza a venda do imóvel em leilões públicos, a fim de recuperar o valor emprestado.

Contudo, apesar desse procedimento ocorrer sem a necessidade de intervenção da Justiça, é necessário que seja realizado em observância aos termos estabelecidos pela Lei nº 9.514/1997.

O antigo proprietário tem direito de preferência no leilão?

Apesar de o mutuário não ter um direito automático de preferência para recomprar o imóvel no momento do leilão extrajudicial, existem algumas alternativas que podem ser observadas pelo devedor, visando a recuperação do bem. Veja abaixo quais são.

1. Pagamento da dívida antes do leilão

Antes da realização do leilão, o antigo proprietário pode quitar a dívida, incluindo os encargos e juros, e evitar que o imóvel seja vendido. Tal direito está previsto no artigo 26 da Lei nº 9.514/1997, que permite a purgação da mora antes da consolidação da propriedade pelo banco.

Saiba também se é possível uma pessoa continuar morando no imóvel depois de ir a leilão.

Posso continuar morando no imóvel depois de ir a leilão? Entenda seus direitos

Acerca da purga da mora, entende-se que se trata de um procedimento legal no qual ocorre a quitação dos débitos em atraso, isto é, o montante das parcelas vencidas. Dessa forma, evita-se a perda do bem dado em garantia, mesmo após o inadimplemento de suas obrigações.

Entretanto, é importante salientar que, a purga da mora é concedida mediante consonância com alguns requisitos, como a quitação de forma integral, incluindo as parcelas em atraso e os juros de mora, além de respeitar o prazo legal estabelecido para tanto, sendo este de 5 dias contados a partir da citação da ação de busca e apreensão ou de eventual notificação do credor.

Após o pagamento, o processo é encerrado e o bem permanece com o devedor, que retoma sua posse e propriedade, devendo este dar continuidade do contrato de onde parou, seguindo com o pagamento do restante do financiamento, conforme as condições pré-estabelecidas em contrato.

2. Nulidade do leilão em caso de irregularidades

Caso ocorram falhas no procedimento, como a ausência de notificação adequada ao devedor, seja intimando-o para purgar a mora ou até mesmo informando-o a respeito das datas e horários da hasta pública, é possível contestar o leilão judicialmente, através da ação anulatória de leilão.

Se o magistrado reconhecer a nulidade do ato, o imóvel poderá ser revertido ao antigo proprietário, de modo a declarar a nulidade dos públicos leilões e os efeitos da consolidação da propriedade.

E se o imóvel não for arrematado?

Caso o imóvel seja levado a leilão, havendo a 1ª e 2ª praça sem licitantes, poderá o credor fiduciário ficar com o bem e vendê-lo de outra forma, uma prática conhecida como “venda direta”. Nesse contexto, o antigo proprietário ainda pode tentar negociar diretamente com o credor para recomprar o imóvel, mas sem um direito garantido de preferência.

Portanto, a melhor forma de evitar a perda do bem é regularizar a dívida antes da realização do leilão, com a purga da mora. Em qualquer caso, é essencial contar com um auxílio jurídico especializado para avaliar as possibilidades, resguardando e defendendo seus direitos.

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Artigo atualizado em 28/02/2025.

Débora Brandão Filadelfo

Débora Brandão Filadelfo (OAB/SP: 494.406) é advogada formada pela Universidade de São Paulo, com pós-graduação em Processo Civil pela PUC Paraná. Com um forte compromisso com o aprendizado contínuo, atualmente está se especializando em Direito Imobiliário. Débora destaca-se por seu rigor técnico e profundo conhecimento jurídico, qualidades que a capacitam a oferecer soluções eficazes e personalizadas aos seus clientes.

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