Por isso, neste artigo, vamos explorar os principais riscos associados à compra de imóveis em leilão e como uma abordagem jurídica e técnica detalhada pode mitigar essas incertezas.

Índice

1. Principais Riscos na Compra de Imóveis em Leilão
   1.1 Quanto à estrutura e ao estado do imóvel
   1.2 Pendências judiciais e outros ônus
   1.3 Localização Desfavorável e Potencial de Valorização
2. E como podemos mitigar esses riscos?
   2.1 Análise Jurídica Completa
   2.2 Vistoria Técnica Especializada
   2.3 Análise de Mercado e Potencial de Valorização
3. Conclusão

Principais riscos na compra de imóveis em leilão

Quanto à estrutura e ao estado do imóvel

Muitos imóveis leiloados não estão disponíveis para visitação prévia por estarem ocupados, o que dificulta a avaliação de seu estado físico.

Aproveite para saber também por que o número de leilões aumentou tanto nos últimos anos.

Por que o número de leilões aumentou tanto nos últimos anos?

Isso pode resultar na aquisição de propriedades com problemas estruturais significativos, como rachaduras, infiltrações ou instalações elétricas e hidráulicas comprometidas. Esses vícios ocultos podem exigir investimentos elevados em reformas, impactando diretamente a rentabilidade do investimento.

Pendências judiciais e outros ônus

Imóveis em leilão podem estar envolvidos em processos judiciais, como ações de execução, inventários ou disputas de posse.

Além disso, podem existir ônus reais, como penhoras ou hipotecas, que não são imediatamente evidentes. A aquisição de um imóvel nessas condições pode resultar em custos adicionais para regularização ou até mesmo na perda do bem, caso a decisão judicial seja desfavorável.

A recente Lei nº 14.825/2024, que altera a Lei nº 13.097/2015, busca assegurar a eficácia de negócios imobiliários feitos de boa-fé, mesmo sobre imóveis com restrições judiciais não averbadas na matrícula. De todo modo, é preciso se preparar em casos que há risco de desfazimento da arrematação.

Localização desfavorável e potencial de valorização

A localização do imóvel é um fator crucial para determinar seu potencial de valorização. Imóveis situados em áreas com infraestrutura deficiente, alta taxa de criminalidade ou distante de centros urbanos podem apresentar dificuldades para revenda ou locação.

Portanto, sem uma análise de mercado adequada, o investidor pode adquirir um imóvel com baixo retorno financeiro. Isso não significa que imóveis de baixo porte não podem ser muito rentáveis!

E como podemos mitigar esses riscos?

Análise jurídica completa

Antes de participar de um leilão, é fundamental realizar uma due diligence jurídica. Isso envolve a verificação da matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas de ônus reais, ações cíveis, fiscais e trabalhistas do vendedor, além de débitos de IPTU e taxas municipais.

Essa análise ajuda a identificar pendências judiciais, dívidas e a regularidade da documentação, proporcionando maior segurança na aquisição. 

Vistoria técnica especializada

Sempre que possível, contrate profissionais para realizar uma vistoria técnica no imóvel. Engenheiros ou arquitetos podem identificar problemas estruturais, vícios ocultos e avaliar a necessidade de reformas. Essa avaliação é crucial para estimar os custos de recuperação e determinar a viabilidade do investimento.

Análise de mercado e potencial de valorização

Pesquise sobre a localização do imóvel, considerando aspectos como infraestrutura, segurança, acessibilidade e desenvolvimento da região. Consultores imobiliários podem fornecer informações sobre o histórico de valorização da área e o potencial de crescimento, auxiliando na tomada de decisão.

Conclusão

Investir em imóveis por meio de leilões pode ser uma estratégia vantajosa, desde que os riscos sejam devidamente analisados e mitigados. Contar com assessoria jurídica especializada e realizar avaliações técnicas detalhadas são passos essenciais para garantir que o investimento seja seguro e rentável.

Lembre-se de que, no universo dos leilões imobiliários, a preparação e a cautela são fundamentais para transformar uma oportunidade em um bom negócio. Entre em contato conosco pelo site, acompanhe nossas publicações no perfil @advogados.costa  e confira todos os nossos serviços no Linktree.

Débora Brandão Filadelfo

Débora Brandão Filadelfo (OAB/SP: 494.406) é advogada formada pela Universidade de São Paulo, com pós-graduação em Processo Civil pela PUC Paraná. Com um forte compromisso com o aprendizado contínuo, atualmente está se especializando em Direito Imobiliário. Débora destaca-se por seu rigor técnico e profundo conhecimento jurídico, qualidades que a capacitam a oferecer soluções eficazes e personalizadas aos seus clientes.

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A resposta depende do tipo de dívida e da forma como ocorreu o leilão (judicial ou extrajudicial). Entender essas diferenças pode evitar surpresas desagradáveis e prejuízos financeiros.

Índice

1. IPTU, condomínio e outras dívidas: o que pode recair sobre o arrematante?
2. Leilão judicial x extrajudicial: onde mora a diferença?
3. A importância de uma assessoria jurídica especializada

IPTU, condomínio e outras dívidas: o que pode recair sobre o arrematante?

De maneira geral, os principais débitos que podem estar atrelados a um imóvel são:

• IPTU e taxas municipais (como coleta de lixo ou iluminação pública);
• Taxas condominiais;
• Contas de consumo (água, luz, gás);
• Financiamentos anteriores ou garantias fiduciárias.

No caso de leilões, algumas dessas dívidas podem “seguir” o imóvel, enquanto outras são de responsabilidade pessoal do antigo proprietário. O IPTU, por exemplo, é uma dívida real — ou seja, acompanha o bem. Em muitos casos, a Prefeitura pode cobrar o novo proprietário, mesmo que a dívida seja anterior à compra. O mesmo vale para dívidas condominiais.

Por outro lado, contas de consumo ou contratos pessoais, como aluguéis e financiamentos, não são transferidas automaticamente ao arrematante, a menos que ele concorde expressamente.

Saiba mais a respeito e descubra, por exemplo, o que fazer quando imóvel de leilão tem dívidas de condomínio ou IPTU.

O que fazer quando imóvel de leilão tem dívidas de condomínio ou IPTU?

Leilão judicial x extrajudicial: onde mora a diferença?

Nos leilões judiciais, o bem é vendido por decisão da Justiça para quitar dívidas do antigo proprietário. A grande vantagem aqui é que, via de regra, o juiz determina que o imóvel seja arrematado “livre e desembaraçado” de ônus, inclusive dívidas de IPTU ou condomínio.

Aproveite para conhecer todas as fases dos leilões judiciais.

Conheça todas as fases dos leilões judiciais

No entanto, isso não impede que credores tentem cobrar do novo dono, exigindo que ele comprove judicialmente que adquiriu o imóvel livre dessas pendências.

Já nos leilões extrajudiciais, organizados por bancos ou cartórios com base em contratos de alienação fiduciária, a proteção do arrematante é menor. Não há decisão judicial que “limpe” o imóvel, e as dívidas anteriores podem continuar vinculadas ao bem. Cabe ao comprador fazer uma verificação prévia de todas as pendências junto a órgãos públicos e privados.

A importância de uma assessoria jurídica especializada

Contar com uma assessoria jurídica qualificada antes de participar de um leilão é fundamental. Um advogado pode:

• Analisar o edital e a matrícula do imóvel;
• Verificar a existência de dívidas e ônus;
• Auxiliar na negociação de débitos com o condomínio ou o município;
• Ingressar com ações judiciais para cancelar cobranças indevidas.

Em resumo, o barato pode sair caro se o arrematante não fizer uma análise detalhada antes da compra. Com apoio jurídico adequado, é possível identificar riscos e garantir que o investimento em leilão seja seguro e rentável. Entre em contato conosco pelo site, acompanhe nossas publicações no perfil @advogados.costa  e confira todos os nossos serviços no Linktree.

Robson Geraldo Costa

Robson Geraldo Costa (OAB/PR: 119941 | OAB/MS: 29718 | OAB/SP: 237928 | OAB/MG: 237517 | OAB/MT: 34046A | OAB/RJ: 252075 | OAB/PE: 63583 | OAB/GO: 68239A) é o idealizador e fundador do Costa Advogados. Com graduação em Direito pela Universidade São Francisco e pós-graduação em Processo Civil pela PUC Paraná, sempre foi reconhecido como advogado de destaque. Desde a fundação de seu escritório, em 2007, Robson tem se dedicado a casos de alta complexidade, especialmente no setor de leilões de imóveis, onde atua desde 2004 e se consolidou como um dos maiores especialistas do Brasil.

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Mas afinal… por que isso está acontecendo?

Índice

1. Aumento da inadimplência
2. Facilitação dos processos de execução
3. Popularização dos leilões online
4. Oportunidades de investimento
5. Atenção: leilão não é sinônimo de negócio fácil

Aumento da inadimplência

Com as crises econômicas recentes, muitos proprietários tiveram dificuldade para manter financiamentos, pagar dívidas condominiais, tributos ou contratos bancários. Como consequência, imóveis foram retomados por bancos, incorporadoras e credores — e levados a leilão para cobrir parte desses débitos.

Facilitação dos processos de execução

Nos últimos anos, houve modernização e digitalização dos processos judiciais e extrajudiciais, o que acelerou execuções de dívidas e a consequente penhora e leilão de imóveis. Além disso, a alienação fiduciária (muito comum nos financiamentos) permite a retomada rápida do bem em caso de inadimplência.

Aproveite para entender melhor os leilões extrajudiciais em outro estado: a distância é um problema para tentar recuperar meu imóvel?

Leilões extrajudiciais em outro estado: a distância é um problema para tentar recuperar meu imóvel?

Popularização dos leilões online

A tecnologia aproximou o investidor dos leilões. Hoje, qualquer pessoa pode participar de um leilão judicial ou extrajudicial de onde estiver, com plataformas online organizadas e seguras. Isso aumentou a oferta e a liquidez desse mercado.

Oportunidades de investimento

Com imóveis sendo vendidos a preços bem abaixo do mercado, investidores atentos perceberam o potencial de lucratividade, seja para revenda, locação ou uso próprio. Esse aumento da demanda também incentiva mais credores a optarem pelo leilão como solução para imóveis parados ou inadimplentes.

Atenção: leilão não é sinônimo de negócio fácil

Apesar das oportunidades, participar de leilões exige cautela:

• Verificar a situação jurídica e fiscal do imóvel;
• Analisar pendências com ocupantes, dívidas condominiais e tributos;
• Avaliar bem o edital e o valor de mercado da propriedade.

Dica: antes de arrematar um imóvel em leilão, conte com a orientação de um advogado especializado em leilões e direito imobiliário. Ele vai ajudar você a evitar riscos ocultos e garantir a segurança jurídica do seu investimento. Acesse nosso site, acompanhe nossas publicações no perfil @advogados.costa  e confira todos os nossos serviços no Linktree.

Débora Brandão Filadelfo

Débora Brandão Filadelfo (OAB/SP: 494.406) é advogada formada pela Universidade de São Paulo, com pós-graduação em Processo Civil pela PUC Paraná. Com um forte compromisso com o aprendizado contínuo, atualmente está se especializando em Direito Imobiliário. Débora destaca-se por seu rigor técnico e profundo conhecimento jurídico, qualidades que a capacitam a oferecer soluções eficazes e personalizadas aos seus clientes.

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Algumas parcelas atrasadas do financiamento ou empréstimo com alienação fiduciária podem levar um imóvel a leilão em poucos meses e, muitas vezes, sem observância dos regramentos legais.

No entanto, mesmo que você não tenha condições de quitar o valor do segundo leilão, existem outras maneiras legais de recuperar o imóvel e reorganizar suas finanças.

Índice

1. Cessão do direito de preferência
2. Compra e venda condicionada ao exercício do direito de preferência
3. Ação anulatória de leilões 
4. Condições favoráveis e assessoria especializada

Cessão do direito de preferência

A cessão do direito de preferência permite que o devedor transfira esse direito a um terceiro, que se compromete a pagar o valor da dívida (2º leilão) para recuperar o imóvel.

Essa operação deve ser formalizada por contrato antes do segundo leilão, sendo que as partes podem também negociar a devolução ao antigo proprietário, permitindo que ele recupere o bem sem desembolsar o montante total da dívida.

Veja também como comprar imóvel de leilão sem cair em golpes.

Como comprar imóvel de leilão sem cair em golpes?

Compra e venda condicionada ao exercício do direito de preferência

No vídeo a seguir, Dr.ª Débora Brandão Filadelfo (OAB/SP: 494.406), explica melhor como o devedor fiduciante tem direito de preferência na alienação fiduciária e pode recuperar o imóvel que está indo a leilão.

Na compra e venda condicionada ao exercício do direito de preferência, um terceiro interessado compra o imóvel com a condição de que o direito de preferência seja exercido pelo devedor para que, em seguida, haja a transferência e registro em nome do comprador.

O devedor pode vender o imóvel pelo valor de mercado e usar esse montante para quitar a dívida, ficando com a diferença entre o valor da venda e a dívida original. Isso requer que seja estabelecido um contrato escrito entre as partes com negociação bem estruturada.

Ação anulatória de leilões 

Em muitas situações, é possível distribuir uma ação com pedido liminar de suspensão dos leilões. Nesses casos, o objetivo da ação é o cancelamento do leilão em razão de nulidades no procedimento. Fatores como a falta de notificação para purga da mora e das datas dos leilões, preço vil ou erro de avaliação podem ser motivos suficientes para solicitar a obter a suspensão imediata do procedimento.

Em casos mais graves, pode haver nulidade desde antes da consolidação. Nesse caso o devedor teria uma nova chance inclusive de purgar amora, pagando só as atrasadas sem precisar pagar todo saldo devedor.

Havendo a suspensão dos leilões, haverá mais tempo para que o devedor se capitalize para pagar o saldo devedor e exercer o direito de preferência ou encontre alternativas para a recuperação do imóvel. Inclusive, esse tempo pode ser útil para organizar e formalizar qualquer uma das duas opções acima. Para esse processo, é crucial contar com a orientação de um advogado especializado.

Condições favoráveis e assessoria especializada

Identificar nulidades no processo de leilão, verificar qual a melhor saída para cada caso é determinante para um desfecho favorável.

Nesse processo, ter uma assessoria especializada é fundamental. Advogados experientes em recuperação imobiliária podem ajudar analisar as condições do leilão e traçar estratégias para recuperação do imóvel e ainda avaliar a possibilidade de uma ação anulatória.

Em resumo, mesmo em situações financeiras difíceis, há caminhos legais para recuperar um imóvel em leilão. A chave é agir rapidamente e buscar a orientação de profissionais qualificados para garantir que todos os direitos sejam respeitados e as melhores soluções sejam encontradas.

Quer saber mais sobre o tema? Entre em contato com a nossa equipe de especialistas e elimine as suas dúvidas sobre este ou outros assuntos dentro da nossas áreas de atuação.

Artigo atualizado em 20/01/2025.

Robson Geraldo Costa

Robson Geraldo Costa (OAB/PR: 119941 | OAB/MS: 29718 | OAB/SP: 237928 | OAB/MG: 237517 | OAB/MT: 34046A | OAB/RJ: 252075 | OAB/PE: 63583 | OAB/GO: 68239A) é o idealizador e fundador do Costa Advogados. Com graduação em Direito pela Universidade São Francisco e pós-graduação em Processo Civil pela PUC Paraná, sempre foi reconhecido como advogado de destaque. Desde a fundação de seu escritório, em 2007, Robson tem se dedicado a casos de alta complexidade, especialmente no setor de leilões de imóveis, onde atua desde 2004 e se consolidou como um dos maiores especialistas do Brasil.

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Contudo, é importante ressaltar que em algumas circunstâncias existem grandes chances de recuperação bem, especialmente se o mutuário não foi corretamente cientificado das fases do procedimento. Nesses casos, é possível solicitar a anulação do leilão por meio de ação judicial.

Neste ponto, a modernização dos processos judiciais trouxe o sistema eletrônico como um grande aliado na recuperação de imóveis, graças a ele, a recuperação de imóveis em leilão pode ser realizada mesmo à distância.

Índice

1. A distância não é um problema
2. A importância de contratar uma assessoria jurídica especializada
3. Tecnologia no processo de recuperação de imóvel de leilão
4. Entre em contato com nossos especialistas

A distância não é um problema

Um dos principais benefícios do processo eletrônico é que ele contorna o problema das barreiras geográficas. Hoje, a maioria das audiências e despachos ocorre online, esta condição torna possível que o escritório patrocine qualquer processo do Brasil por meio de videochamadas, ligações, despachos e audiências virtuais.  A distância não é um impedimento para a recuperação do seu imóvel.

Aproveite para saber mais sobre a propriedade resolúvel na alienação fiduciária no direito brasileiro.

Propriedade resolúvel na alienação fiduciária no direito brasileiro: compreensão e aplicações

Além disso, o COSTA ADVOGADOS conta com parceiros diligentes em quase todos os estados, prontos para realizar atividades presenciais, se necessário. Essa rede de suporte garante que todos os trâmites legais sejam cumpridos de forma eficiente.

Um outro benefício da tramitação eletrônica é que ela proporciona maior agilidade e eficiência na condução dos processos, permitindo que você acompanhe cada etapa do processo em tempo real.

A importância de contratar uma assessoria jurídica especializada

Contar com advogados especialistas em leilões de imóveis é fundamental e pode ser determinante para o sucesso na recuperação de imóveis. A nossa equipe jurídica altamente especializada não apenas traz conhecimento técnico, mas também um entendimento aprofundado da jurisprudência de cada estado.

Além disso, temos experiência em lidar com processos à distância, com correspondentes jurídicos em todo país e uma segmentada estrutura organizacional para oferecer todo suporte e atendimento aos clientes de outros estados. 

Tecnologia no processo de recuperação de imóvel de leilão

Além da assessoria jurídica especializada, a tecnologia bem aplicada também desempenha um papel vital em várias etapas do processo de recuperação de imóveis. 

No COSTA ADVOGADOS todo contato com o cliente é intermediado por tecnologia de reconhecimento facial e biometria, prevenindo golpes e fraudes.

No controle de prazos processuais, diligências, e providências dentro e fora do processo judicial, utilizamos um moderno sistema desenvolvido especialmente para o escritório. Nosso sistema de gestão garante que todas as fases do processo sejam devidamente cumpridas, além de avisos automáticos e uso de inteligência artificial para otimizar nossa performance.

Entre em contato com nossos especialistas

Se você está enfrentando uma situação como a dos leilões extrajudiciais em outro estado, se tem um imóvel indo a leilão e acredita que o processo não foi seguido corretamente pelo credor, não hesite em buscar ajuda. Entre em contato com nossa equipe de especialistas para uma avaliação detalhada do seu caso. A distância não é um obstáculo, estamos prontos para ajudar você a recuperar seu bem.

Robson Geraldo Costa

Robson Geraldo Costa (OAB/PR: 119941 | OAB/MS: 29718 | OAB/SP: 237928 | OAB/MG: 237517 | OAB/MT: 34046A | OAB/RJ: 252075 | OAB/PE: 63583 | OAB/GO: 68239A) é o idealizador e fundador do Costa Advogados. Com graduação em Direito pela Universidade São Francisco e pós-graduação em Processo Civil pela PUC Paraná, sempre foi reconhecido como advogado de destaque. Desde a fundação de seu escritório, em 2007, Robson tem se dedicado a casos de alta complexidade, especialmente no setor de leilões de imóveis, onde atua desde 2004 e se consolidou como um dos maiores especialistas do Brasil.

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Robson

Robson Geraldo Costa é o idealizador e fundador do Costa Advogados. Com graduação em Direito pela Universidade São Francisco e pós-graduação em Processo Civil pela PUC Paraná, sempre foi reconhecido como advogado de destaque. Desde a fundação de seu escritório, em 2007, Robson tem se dedicado a casos de alta complexidade, especialmente no setor de leilões de imóveis, onde atua desde 2004 e se consolidou como um dos maiores especialistas do Brasil.

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Robson Geraldo Costa é o idealizador e fundador do Costa Advogados. Com graduação em Direito pela Universidade São Francisco e pós-graduação em Processo Civil pela PUC Paraná, sempre foi reconhecido como advogado de destaque. Desde a fundação de seu escritório, em 2007, Robson tem se dedicado a casos de alta complexidade, especialmente no setor de leilões de imóveis, onde atua desde 2004 e se consolidou como um dos maiores especialistas do Brasil.

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