Imagine que João compre um imóvel em um leilão judicial, pagando o valor estipulado e assumindo a posse. No entanto, meses depois, é decidida a anulação do leilão, pois foi comprovado que o imóvel foi vendido sem a devida notificação dos antigos proprietários, o que torna o leilão irregular. Com a anulação, Carlos perde a propriedade adquirida.

Nesse caso, Carlos (o evicto) tem o direito de exigir do vendedor do imóvel (o alienante) a restituição integral do valor pago, além de ser indenizado pelas benfeitorias realizadas e custos judiciais. Caso o leilão tenha sido realizado de forma irregular, o alienante será responsável pela evicção e deverá ressarcir o comprador, conforme os artigos 447 e 451 do Código Civil.

Portanto, é essencial entender suas implicações para se proteger adequadamente. Saiba mais detalhes a seguir.

Índice

1. A responsabilidade do alienante
2. Cláusulas contratuais e exceções à responsabilidade
3. Evicção parcial: direitos do comprador
4. Como proteger-se da evicção em transações imobiliárias?
5. Conclusão

A responsabilidade do alienante

De acordo com os artigos 447 e 451 do Código Civil Brasileiro (CCB), o alienante (quem vende o bem) é responsável pela evicção, mesmo que não tenha agido de má-fé. Ou seja, mesmo sem dolo ou negligência, o vendedor deverá indenizar o comprador pelos danos causados pela perda do bem.

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Como comprar imóvel de leilão sem cair em golpes?

O comprador tem direito à restituição integral do valor pago, além de compensações por despesas, como custos judiciais e honorários advocatícios. Isso ocorre, salvo se o contrato previr expressamente a exclusão de responsabilidade, o que é incomum e não exime o vendedor em determinadas situações.

Cláusulas contratuais e exceções à responsabilidade

Embora seja possível incluir uma cláusula contratual que exclua a responsabilidade do vendedor pela evicção, existem limitações. Se o comprador não souber do risco de evicção ou não tiver sido informado pelo vendedor, ele ainda poderá exigir a devolução do valor pago, conforme o Artigo 449 do CCB.

Caso o comprador tivesse conhecimento do risco (por exemplo, se soubesse que o bem era litigioso ou já estava penhorado), ele não poderá exigir ressarcimento (Artigo 457 do CCB).

Evicção parcial: direitos do comprador

Em casos de evicção parcial, quando a perda não é total, mas significativa, o comprador tem duas opções: rescindir o contrato com devolução do valor proporcional ao bem perdido ou receber uma indenização correspondente à parte do imóvel ou bem que foi evicta.

Se a evicção for considerada pequena, o comprador terá direito apenas à indenização pelos danos diretos causados pela perda. Essa distinção está prevista no Artigo 455 do CCB.

Como proteger-se da evicção em transações imobiliárias?

Para reduzir o risco de evicção, é fundamental adotar algumas medidas preventivas.

Ao comprar um imóvel ou bem, recomenda-se incluir cláusulas contratuais específicas que tratem da responsabilidade pela evicção.

Além disso, é essencial realizar uma pesquisa detalhada sobre o histórico do bem, verificando a existência de litígios, penhoras ou outras pendências jurídicas. Para imóveis, consulte o registro de matrícula no cartório e, para bens móveis, verifique a documentação e pendências legais.

Conclusão

A evicção, tanto para bens imóveis quanto móveis, pode representar um risco significativo para quem realiza transações de compra e venda. No entanto, o Código Civil Brasileiro oferece diversas garantias ao comprador, incluindo a restituição do valor pago e indenizações por prejuízos diretos.

Para evitar perdas, é crucial contar com o suporte de um advogado especializado em direito imobiliário, que possa garantir que seus contratos estejam bem redigidos e que você esteja protegido contra riscos de evicção.

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Débora Brandão Filadelfo

Débora Brandão Filadelfo (OAB/SP: 494.406) é advogada formada pela Universidade de São Paulo, com pós-graduação em Processo Civil pela PUC Paraná. Com um forte compromisso com o aprendizado contínuo, atualmente está se especializando em Direito Imobiliário. Débora destaca-se por seu rigor técnico e profundo conhecimento jurídico, qualidades que a capacitam a oferecer soluções eficazes e personalizadas aos seus clientes.

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