O prazo de desocupação segundo a Lei de Alienação Fiduciária: o que dizem os juízes e o que a lei estabelece

Débora Brandão Filadelfo — Wed, 21 May 2025 22:02:33 +0000

A alienação fiduciária de bens imóveis é uma das formas mais comuns de garantia de crédito no Brasil. Esse tipo de contrato envolve a transferência da propriedade do imóvel para o credor até que a dívida seja quitada. Porém, em casos de inadimplemento, o credor pode promover o leilão do imóvel para recuperar o valor da dívida.

Esse processo de alienação fiduciária é regido pela Lei nº 9.514/1997, que estabelece direitos e deveres tanto para o devedor quanto para o credor.

Um dos temas mais controversos dentro desse contexto é o prazo para a desocupação do imóvel após a realização do leilão. Conhecer esse prazo é crucial para que o arrematante alinhe suas expectativas e para que o ex-mutuário não seja desocupado sem aviso prévio ou tempo suficiente para a retirada de seus bens.

Índice

O prazo de desocupação estipulado pela lei
A prática judicial: prazos menores e mandado imediato
O efeito da tutela provisória na ação anulatória de leilão
Negociação amigável
Conclusão

O prazo de desocupação estipulado pela lei

De acordo com a Lei 9.514/97, especificamente em seu artigo 26, a desocupação do imóvel alienado fiduciariamente deve ocorrer em até 60 dias após a imissão na posse do credor.

Esse é o prazo estabelecido pela norma para a entrega do imóvel, ou seja, o tempo mínimo que o devedor tem para desocupar a propriedade após o leilão, salvo casos excepcionais em que seja concedida prorrogação.

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Entretanto, a realidade nos tribunais nem sempre segue estritamente o que está previsto na lei. Em muitos processos de execução fiduciária e em leilões de imóveis, o prazo de desocupação é reduzido para 15 ou 30 dias, e, em algumas situações, pode até ser concedido mandado de imissão na posse imediato, sem a concessão de prazo para que o devedor ou ocupante do imóvel retire os bens.

A prática judicial: prazos menores e mandado imediato

A prática de fixar prazos menores para a desocupação é comum em diversas comarcas, com juízes concedendo prazos de 15 ou 30 dias para que o devedor deixe o imóvel. Esse procedimento, embora frequentemente adotado, não está alinhado com o que a legislação determina. O artigo 26 da Lei 9.514/97 é claro ao estabelecer que, na imissão na posse, o prazo de desocupação não pode ser inferior a 60 dias.

Para o arrematante, é importante saber que muito provavelmente esse prazo poderá ser ampliado por meio de recurso, já que o prazo previsto pela lei é de 60 dias.

O efeito da tutela provisória na ação anulatória de leilão

Nos casos em que o devedor ajuíza uma ação anulatória de leilão, buscando a nulidade do leilão por alguma irregularidade, existe uma possibilidade importante de obter uma tutela provisória caso sejam cumpridos os requisitos.

A concessão da tutela provisória pode suspender a imissão na posse, interrompendo o procedimento de desocupação do imóvel até que a questão seja resolvida de forma definitiva pelo judiciário.

Esse é um aspecto relevante para o devedor e arrematante, pois enquanto a tutela provisória estiver vigente, a desocupação do imóvel fica suspensa. Ou seja, mesmo que o leilão tenha sido realizado, o devedor não será forçado a deixar o imóvel imediatamente;

Porém, é importante destacar que a tutela provisória não é automática e depende da análise do juiz, que deve avaliar os argumentos apresentados pelo devedor na ação anulatória e as evidências de possíveis falhas ou irregularidades no processo de leilão.

Negociação amigável

Apesar da possibilidade de suspensão da imissão na posse por meio de tutela provisória em ação judicial, a negociação amigável costuma ser muito mais benéfica para ambas as partes.

Nessa modalidade, pode nem mesmo haver a propositura da ação de imissão na posse, com o contato prévio das partes e ajustes sobre prazos e condição para desocupação, muitas vezes com estímulo por parte do arrematante, como perdão da taxa de ocupação ou despesas com a mudança.

Conclusão

Em resumo, a desocupação do imóvel após o leilão de um bem alienado fiduciariamente deve seguir o prazo legal de 60 dias, salvo exceções previstas em lei, de modo que a negociação amigável costuma ser mais rápida.

Não sendo o caso, o ideal é que tanto a parte arrematante quanto a parte devedora considerem o prazo de 60 (sessenta) dias para desocupação. No caso devedor, é importante ter em mente que, algumas decisões preveem prazo menor. Entre em contato conosco pelo site, acompanhe nossas publicações no perfil @advogados.costa e confira todos os nossos serviços no Linktree.

Débora Brandão Filadelfo

Débora Brandão Filadelfo (OAB/SP: 494.406) é advogada formada pela Universidade de São Paulo, com pós-graduação em Processo Civil pela PUC Paraná. Com um forte compromisso com o aprendizado contínuo, atualmente está se especializando em Direito Imobiliário. Débora destaca-se por seu rigor técnico e profundo conhecimento jurídico, qualidades que a capacitam a oferecer soluções eficazes e personalizadas aos seus clientes.

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Procedimento de execução extrajudicial

Robson — Mon, 26 Jun 2023 00:35:11 +0000

O procedimento de execução extrajudicial do imóvel dado em garantia em contrato de alienação fiduciária, ocorrem em seis passos que levam a retomada do imóvel do mutuário pelo credor fiduciário. O procedimento é célere e não dá direito de defesa ao mutuário por se tratar de um procedimento extrajudicial. Não há processo. Entenda como funciona e depois acesse a página direitos do mutuário e veja como defender o seu bem.

1. Inadimplência do mutuário

O mutuário inadimplente será intimado para no prazo de 15 dias purgar a mora, ou seja pagar as parcelas em atraso. Pagas as parcelas retoma-se o contrato. Não paga as as parcelas consolida-se a propriedade em nome do credor. Importante: Essa Notificação deverá ser entregue pessoalmente ao mutuário pelo Oficial ou preposto do cartório de registro de imóveis

Caso o mutuário não tenha atendido o prazo do cartório a propriedade é consolidada em nome do credor. Nesse ponto o imóvel passa para o nome do credor e este terá que levar o imóvel a leilão extrajudicial no prazo de 30 dias. A não observância desse prazo não traz prejuízo para as partes, portanto é um prazo de mera recomendação.

2. Consolidação da propriedade

3. O primeiro leilão

O primeiro leilão é realizado pelo valor da avaliação do imóvel ou pelo valor venal de referência, o que for maior. Não pode ser aceito lances inferiores a avaliação. O contrato deverá prever a forma de atualização do valor do imóvel para preservar ao máximo com a realidade do valor de mercado.

O segundo público leilão do imóvel consolidado será pelo valor da divida mais os acessórios, como ITBI, registro, despesas cartorárias, IPTU e condomínio em aberto. O mutuário poderá purgar a mora ou exercer o direito de preferência, a depender da data da assinatura do contrato de compra e venda em alienação fiduciária.

4. O segundo leilão

5. Leilão positivo

Seja no primeiro ou no segundo leilão extrajudicial dirigido pelo credor haver lance vencedor o mutuário terá o direito de nos 5 dias seguintes receber o que sobejou ao valor da divida.

Se os leilões extrajudiciais restarem negativos o credor adjudicará (tomará para si) o imóvel, devendo dar a divida do mutuário por quitada e ficará livre para vender o imóvel a terceiros ou pedir a reintegração de posse, encerrando-se assim o procedimento de execução extrajudicial

6. Leilão negativo

Robson

Robson Geraldo Costa é o idealizador e fundador do Costa Advogados. Com graduação em Direito pela Universidade São Francisco e pós-graduação em Processo Civil pela PUC Paraná, sempre foi reconhecido como advogado de destaque. Desde a fundação de seu escritório, em 2007, Robson tem se dedicado a casos de alta complexidade, especialmente no setor de leilões de imóveis, onde atua desde 2004 e se consolidou como um dos maiores especialistas do Brasil.

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