Algumas parcelas atrasadas do financiamento ou empréstimo com alienação fiduciária podem levar um imóvel a leilão em poucos meses e, muitas vezes, sem observância dos regramentos legais.

No entanto, mesmo que você não tenha condições de quitar o valor do segundo leilão, existem outras maneiras legais de recuperar o imóvel e reorganizar suas finanças.

Índice

1. Cessão do direito de preferência
2. Compra e venda condicionada ao exercício do direito de preferência
3. Ação anulatória de leilões 
4. Condições favoráveis e assessoria especializada

Cessão do direito de preferência

A cessão do direito de preferência permite que o devedor transfira esse direito a um terceiro, que se compromete a pagar o valor da dívida (2º leilão) para recuperar o imóvel.

Essa operação deve ser formalizada por contrato antes do segundo leilão, sendo que as partes podem também negociar a devolução ao antigo proprietário, permitindo que ele recupere o bem sem desembolsar o montante total da dívida.

Veja também como comprar imóvel de leilão sem cair em golpes.

Como comprar imóvel de leilão sem cair em golpes?

Compra e venda condicionada ao exercício do direito de preferência

No vídeo a seguir, Dr.ª Débora Brandão Filadelfo (OAB/SP: 494.406), explica melhor como o devedor fiduciante tem direito de preferência na alienação fiduciária e pode recuperar o imóvel que está indo a leilão.

Na compra e venda condicionada ao exercício do direito de preferência, um terceiro interessado compra o imóvel com a condição de que o direito de preferência seja exercido pelo devedor para que, em seguida, haja a transferência e registro em nome do comprador.

O devedor pode vender o imóvel pelo valor de mercado e usar esse montante para quitar a dívida, ficando com a diferença entre o valor da venda e a dívida original. Isso requer que seja estabelecido um contrato escrito entre as partes com negociação bem estruturada.

Ação anulatória de leilões 

Em muitas situações, é possível distribuir uma ação com pedido liminar de suspensão dos leilões. Nesses casos, o objetivo da ação é o cancelamento do leilão em razão de nulidades no procedimento. Fatores como a falta de notificação para purga da mora e das datas dos leilões, preço vil ou erro de avaliação podem ser motivos suficientes para solicitar a obter a suspensão imediata do procedimento.

Em casos mais graves, pode haver nulidade desde antes da consolidação. Nesse caso o devedor teria uma nova chance inclusive de purgar amora, pagando só as atrasadas sem precisar pagar todo saldo devedor.

Havendo a suspensão dos leilões, haverá mais tempo para que o devedor se capitalize para pagar o saldo devedor e exercer o direito de preferência ou encontre alternativas para a recuperação do imóvel. Inclusive, esse tempo pode ser útil para organizar e formalizar qualquer uma das duas opções acima. Para esse processo, é crucial contar com a orientação de um advogado especializado.

Condições favoráveis e assessoria especializada

Identificar nulidades no processo de leilão, verificar qual a melhor saída para cada caso é determinante para um desfecho favorável.

Nesse processo, ter uma assessoria especializada é fundamental. Advogados experientes em recuperação imobiliária podem ajudar analisar as condições do leilão e traçar estratégias para recuperação do imóvel e ainda avaliar a possibilidade de uma ação anulatória.

Em resumo, mesmo em situações financeiras difíceis, há caminhos legais para recuperar um imóvel em leilão. A chave é agir rapidamente e buscar a orientação de profissionais qualificados para garantir que todos os direitos sejam respeitados e as melhores soluções sejam encontradas.

Quer saber mais sobre o tema? Entre em contato com a nossa equipe de especialistas e elimine as suas dúvidas sobre este ou outros assuntos dentro da nossas áreas de atuação.

Artigo atualizado em 20/01/2025.

Robson Geraldo Costa

Robson Geraldo Costa (OAB/PR: 119941 | OAB/MS: 29718 | OAB/SP: 237928 | OAB/MG: 237517 | OAB/MT: 34046A | OAB/RJ: 252075 | OAB/PE: 63583 | OAB/GO: 68239A) é o idealizador e fundador do Costa Advogados. Com graduação em Direito pela Universidade São Francisco e pós-graduação em Processo Civil pela PUC Paraná, sempre foi reconhecido como advogado de destaque. Desde a fundação de seu escritório, em 2007, Robson tem se dedicado a casos de alta complexidade, especialmente no setor de leilões de imóveis, onde atua desde 2004 e se consolidou como um dos maiores especialistas do Brasil.

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