Em 5 de junho de 2019, o cliente adquiriu um imóvel por arrematação judicial no valor de R$ 1.229.154,66. O imóvel possui um valor venal de R$ 1.108.291,00 e um valor venal de referência de R$ 1.652.716,00. Após a arrematação, foi lavrado um auto de arrematação e posteriormente confeccionada a carta de arrematação.

Ao tentar registrar a carta de arrematação no 11º Oficio de Registro de Imóveis de São Paulo/SP, a prefeitura de São Paulo exigiu o recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) com base no Decreto nº 46.228/05 e Lei 14.256/06, utilizando como base de cálculo o “valor de referência” de R$ 1.652.716,00, em vez do valor da arrematação.

Essa interpretação da Municipalidade de São Paulo resultou em um aumento do valor do imposto, contrariando o Código Tributário Nacional, o Código Civil e a Constituição Federal. O cliente alega violação de direito líquido e certo e busca um mandado de segurança para evitar possíveis abusos de direito por parte da Prefeitura Municipal de São Paulo, e recolher o valor com base no valor de arrematação.

Em 26 de junho de 2015, a parte autora contratou um empréstimo bancário e ofereceu seu imóvel quitado como garantia, alienando-o fiduciariamente em favor da parte ré. O valor do empréstimo foi de R$ 426.000,00, a serem pagos em 180 prestações mensais. O imóvel foi avaliado na época em R$ 2.063.154,94.

Ao procurar a requerida, esta indicou um agente credenciado que prometeu um empréstimo de R$ 1.500.000,00, corroborado pelos gerentes do banco. No entanto, o agente cobrou uma quantia adicional de R$ 60.000,00, o que era proibido pelo contrato com a requerida.

O prestador e o gerente do banco disseram que o autor deveria primeiro aprovar um empréstimo de R$ 426.000,00 e, após o pagamento da primeira parcela, liberariam o restante, bastando dar o imóvel em garantia. O autor concordou sob a promessa de que conseguiria o valor total de R$ 1.500.000,00.

Porém, o autor descobriu depois que não poderia solicitar outro empréstimo por um ano. Isso o levou a não conseguir honrar seus compromissos profissionais, perder o credenciamento na Justiça do Trabalho, devolver comissões e, por fim, alienar seu imóvel sem um consentimento livre.

A parte autora arcou com as prestações até 21 de junho de 2017, mas devido à crise financeira, não conseguiu manter-se em dia com os pagamentos. Passados mais de 11 meses da consolidação da propriedade, o banco está levando o imóvel a leilão, o que pode entrar em confronto com o art. 27 da Lei 9.514/97, que prevê procedimentos específicos para o agente fiduciário após a consolidação.

O banco marcou datas para leilões públicos sem a devida intimação correta da parte autora, e o primeiro leilão teve um preço inicial inferior ao correto, causando prejuízo significativo. O segundo leilão resultou em um preço de arremate muito abaixo da avaliação feita pela própria requerida, o que levanta questões sobre a legalidade do procedimento de execução do imóvel quitado, que é considerado bem de família.